מחשבון שכירות או קנייה
המחשבון נותן לשני משקי בית את אותו כסף: אחד קונה דירה עם משכנתא, והשני שוכר ומשקיע את ההון העצמי ואת ההפרש החודשי. בדירה של 2,200,000 ₪ עם 30% הון עצמי, עליית ערך של 3% בשנה ותשואה חלופית של 5%, אחרי 15 שנים הקנייה משאירה 546,814 ₪ יותר.
- כל מספר עם מקור רשמי
- הכללים נכונים ל־24/09/2026
- בחינם, בלי הרשמה, הנתונים נשארים אצלכם
איך משתמשים במחשבון
מזינים את הקנייה
מחיר, הון עצמי, משכנתא, עלויות ואחזקה.
מזינים את השכירות
שכר דירה ועליית שכר הדירה בשנה.
בוחרים הנחות
עליית ערך הדירה, תשואה חלופית ואופק.
הנוסחה
ההשוואה היא של הון בסוף התקופה:
קנייה = שווי הדירה − עלויות מכירה − יתרת המשכנתא
שכירות = ההון העצמי ועלויות הקנייה שהושקעו + ההפרש החודשי שהושקע, בתשואה החלופית
- מס הרכישה מחושב לפי מדרגות 2026. אין כאן מס על רווחי ההשקעה החלופית, ולא מס שבח.
דוגמה מחושבת
דירה של 2,200,000 ₪, הון עצמי 660,000 ₪, משכנתא ב־4.8% ל־25 שנה, שכר דירה 6,500 ₪, 15 שנים:
| מס רכישה (דירה יחידה) | 7,743.93 ₪ |
|---|---|
| החזר משכנתא חודשי | 8,824.15 ₪ |
| הון אחרי 15 שנים, קנייה | 2,519,307 ₪ |
| הון אחרי 15 שנים, שכירות | 1,972,493 ₪ |
| יתרון לקנייה | 546,814 ₪ |
התוצאה רגישה מאוד להנחות: בלי עליית ערך הדירה, או עם תשואה חלופית גבוהה, השכירות יכולה לנצח.
מה ההשוואה לוקחת בחשבון
- קנייה: מס רכישה, עלויות קנייה, ריבית המשכנתא, אחזקה, עליית ערך ועלויות מכירה בסוף.
- שכירות: שכר דירה שעולה כל שנה, ותשואה על הכסף שלא הושקע בדירה.
- בכל חודש שבו אחד הצדדים משלם פחות, ההפרש מושקע בתשואה החלופית.
מקור: רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: עדכון הסכומים והקפאתם (18.1.2026)
מה ההשוואה לא יודעת
אף אחד לא יודע מראש כמה יעלו מחירי הדירות, שכר הדירה או שוק ההון. יש גם שיקולים שלא בכסף: יציבות, חופש לעבור דירה ופיזור סיכונים. כדאי לבדוק כמה תרחישים ולראות מתי התשובה מתהפכת.
כמה משכנתא אפשר לקבל
לפי הוראה 329 של בנק ישראל, המשכנתא לדירה יחידה היא עד 75% מהשווי (70% לדירה חליפית ו־50% לדירה להשקעה), וההחזר החודשי עד 50% מההכנסה הפנויה. לכן בהשוואה צריך הון עצמי של 25% לפחות, ועוד העלויות.
מקור: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, הוראת ניהול בנקאי תקין 329: מגבלות למתן הלוואות לדיור (עדכון 02/26)
הכללים והנתונים בחישוב
- מס רכישה, דירה יחידה
- 0% עד 1,978,745 ₪ · 3.5% עד 2,347,040 ₪ · 5% עד 6,055,070 ₪ · 8% עד 20,183,565 ₪ · 10% מעל
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־16/01/2025 עד 15/01/2028 · מקור רשמי · לפי רשות המסים
- מגבלות בנק ישראל על משכנתא
- מימון עד 75% (יחידה), 70% (חליפית), 50% (השקעה) · החזר עד 50% מההכנסה · עד 66.66% בריבית משתנה · עד 30 שנה
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־01/02/2026 · מקור רשמי · לפי בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים
עודכן לאחרונה: 23/09/2026
שאלות נפוצות
כדאי לקנות דירה או לשכור?
תלוי בעליית ערך הדירות, בריבית המשכנתא ובתשואה החלופית. המחשבון משווה את ההון בסוף התקופה לפי ההנחות שלכם.
מה זה תשואה חלופית?
התשואה שהייתם מקבלים על ההון העצמי אילו השקעתם אותו במקום לקנות דירה, למשל בקרן מחקה מדד.
המחשבון כולל את מס הרכישה?
כן, לפי מדרגות 2026, לדירה יחידה או לדירה נוספת.