מחשבון תשואה על דירה
מזינים מחיר, שכר דירה והוצאות, ומקבלים תשואה ברוטו, תשואה נטו על כל ההשקעה ותזרים חודשי אחרי משכנתא. למשל, דירה של 2,000,000 ₪ שמושכרת ב־6,000 ₪ נותנת 3.6% ברוטו, ואחרי הוצאות, חודש בלי שוכר ומס של 10% כ־2.43% נטו.
- כל מספר עם מקור רשמי
- הכללים נכונים ל־24/09/2026
- בחינם, בלי הרשמה, הנתונים נשארים אצלכם
איך משתמשים במחשבון
מזינים את ההשקעה
מחיר, מס רכישה (מחושב אוטומטית), עלויות נלוות ושיפוץ.
מזינים הכנסות והוצאות
שכר דירה, חודשים בלי שוכר, הוצאות שנתיות ומסלול המס.
מוסיפים משכנתא
אם יש: סכום, ריבית ושנים, כדי לראות תזרים ותשואה על ההון העצמי.
הנוסחה
שלושה מדדים, מהפשוט למדויק:
תשואה ברוטו = שכר דירה שנתי ÷ מחיר הדירה
תשואה נטו = (שכר דירה שנגבה − הוצאות − מס) ÷ (מחיר + מס רכישה + עלויות + שיפוץ)
תשואה על ההון = (הכנסה נטו − החזרי משכנתא בשנה) ÷ ההון העצמי
דוגמה מחושבת
דירה להשקעה ב־2,000,000 ₪ (מס רכישה 160,000 ₪ ועוד 40,000 ₪ עלויות), שכר דירה 6,000 ₪, חודש אחד בשנה בלי שוכר, 6,000 ₪ הוצאות בשנה ומסלול מס של 10%:
| שכר דירה שנתי מלא | 72,000 ₪ |
|---|---|
| תשואה ברוטו | 3.60% |
| נגבה בפועל (11 חודשים) | 66,000 ₪ |
| פחות הוצאות ומס 10% | −12,600 ₪ |
| הכנסה נטו | 53,400 ₪ |
| תשואה נטו על 2,200,000 ₪ | 2.43% |
הפער בין 3.6% ל־2.43% הוא בדיוק מה שמודעות "תשואה של X%" לא מספרות.
תשואה ברוטו מול תשואה נטו
תשואה ברוטו היא המספר שמופיע במודעות: שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. תשואה נטו מורידה חודשים בלי שוכר, תחזוקה, ביטוח ומס, ומחלקת בכל הכסף שהשקעתם, כולל מס רכישה ועלויות העסקה.
בדירה להשקעה מס הרכישה לבדו הוא 8% מהמחיר, ולכן הוא מוריד את התשואה נטו באופן משמעותי.
מקור: רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: עדכון הסכומים והקפאתם (18.1.2026)
מס על שכר דירה: שלושה מסלולים
- פטור: שכר דירה למגורים של עד 5,654 ₪ בחודש (סך כל הדירות) פטור ממס, בתנאי שהשוכר אישר בכתב שהדירה משמשת למגורים. מעל התקרה הפטור קטן בסכום החריגה, ונעלם בשכר דירה של 11,308 ₪.
- מסלול 10%: משלמים 10% משכר הדירה, בלי לנכות הוצאות, ומשלמים עד 30 יום מתום השנה.
- מס רגיל: לפי מדרגות המס האישיות, עם ניכוי הוצאות ופחת. מתאים בעיקר למי שיש לו הוצאות גבוהות.
מקור: רשות המסים, לוח עזר לחישוב מס הכנסה ממשכורת לחודש ינואר 2026 ואילך (מעודכן לאפריל 2026); מאגר החקיקה הלאומי של הכנסת, חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש״ן–1990; מאגר החקיקה הלאומי של הכנסת, פקודת מס הכנסה [נוסח חדש] (סעיפים 3, 33א–40, 45א, 47, 66, 121, 121ב, 122)
הוצאות שקל לשכוח
- חודשים בלי שוכר בין שוכר לשוכר.
- תחזוקה ותיקונים, ביטוח מבנה ותכולה.
- ועד בית וארנונה בחודשים שהדירה ריקה.
- דמי ניהול או תיווך לשוכר חדש.
- עמלות ועלויות משכנתא, אם יש.
תשואה עם משכנתא
משכנתא מקטינה את ההון העצמי ויכולה להגדיל את התשואה עליו, אבל רק אם הריבית נמוכה מהתשואה של הדירה. כשריבית המשכנתא גבוהה מהתשואה נטו, התזרים החודשי יוצא שלילי, וצריך להשלים מהכיס.
לדירה להשקעה בנק ישראל מאפשר מימון של עד 50% מהשווי.
מקור: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, הוראת ניהול בנקאי תקין 329: מגבלות למתן הלוואות לדיור (עדכון 02/26)
הכללים והנתונים בחישוב
- מס רכישה, דירה נוספת
- 8% עד 6,055,070 ₪ · 10% מעל
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־16/01/2025 עד 31/12/2026 · מקור רשמי · לפי רשות המסים
- מס על שכר דירה למגורים
- פטור עד 5,654 ₪ בחודש · או 10% מההכנסה בלי הוצאות
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־01/01/2026 · מקור רשמי · לפי רשות המסים, מאגר החקיקה הלאומי של הכנסת, מאגר החקיקה הלאומי של הכנסת
- מגבלות בנק ישראל על משכנתא
- מימון עד 75% (יחידה), 70% (חליפית), 50% (השקעה) · החזר עד 50% מההכנסה · עד 66.66% בריבית משתנה · עד 30 שנה
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־01/02/2026 · מקור רשמי · לפי בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים
עודכן לאחרונה: 23/09/2026
שאלות נפוצות
איך מחשבים תשואה על דירה?
תשואה ברוטו = שכר דירה שנתי חלקי מחיר הדירה. דירה ב־2,000,000 ₪ שמושכרת ב־6,000 ₪ בחודש: 72,000 ÷ 2,000,000 = 3.6%. לתשואה נטו מורידים הוצאות ומס ומחלקים בכל עלות ההשקעה.
מה נחשבת תשואה טובה על דירה?
אין מספר אחד. כדאי להשוות את התשואה נטו לריבית שאפשר לקבל בפיקדון או לריבית על המשכנתא, ולזכור שבדירה יש גם שינוי במחיר הנכס עצמו, שהמחשבון לא מעריך.
שכר דירה של 5,000 ₪ פטור ממס?
ב־2026 שכר דירה למגורים של עד 5,654 ₪ בחודש יכול להיות פטור ממס, בתנאים שבחוק. אם יש כמה דירות, התקרה היא לכל ההכנסה משכר דירה ביחד.
מה זה מסלול 10% במס על שכר דירה?
במסלול הזה משלמים 10% משכר הדירה שהתקבל, בלי לנכות הוצאות ופחת. את המס משלמים עד 30 יום אחרי סוף שנת המס.
כמה מס רכישה על דירה להשקעה?
8% על המחיר עד 6,055,070 ₪ ו־10% מעל, ב־2026. חשבו את הסכום המדויק במחשבון מס רכישה.