מחשבון עלויות קניית דירה
מעבר למחיר הדירה משלמים מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאי ועמלות, ובדרך כלל גם שיפוץ והובלה. בדירה יחידה של 2,500,000 ₪ עם תיווך של 2% ועורך דין של 0.5% (ועוד מע״מ) העלויות מגיעות ל־137,788.33 ₪, 5.5% מהמחיר.
- כל מספר עם מקור רשמי
- הכללים נכונים ל־24/09/2026
- בחינם, בלי הרשמה, הנתונים נשארים אצלכם
איך משתמשים במחשבון
מזינים מחיר וסוג רכישה
מס הרכישה מחושב לפי המדרגות.
מעדכנים שכר טרחה ותיווך
באחוזים; המע״מ מתווסף אוטומטית.
מוסיפים עלויות
שמאי, משכנתא, הובלה ושיפוץ.
הנוסחה
סך העלויות:
עלויות = מס רכישה + (עו״ד + תיווך) × מחיר × 1.18 + שמאי + עמלות + הובלה + שיפוץ
- מס הרכישה והמע״מ לפי הכללים הרשמיים. שכר טרחה ותיווך הם הערכות שנהוגות בשוק, ואפשר לשנות אותן.
דוגמה מחושבת
דירה יחידה ב־2,500,000 ₪:
| מס רכישה | 20,538.33 ₪ |
|---|---|
| עורך דין (0.5% + מע״מ) | 14,750 ₪ |
| תיווך (2% + מע״מ) | 59,000 ₪ |
| שמאי, משכנתא, הובלה ושיפוץ | 43,500 ₪ |
| סך העלויות | 137,788.33 ₪ |
כלומר צריך 762,788.33 ₪ הון עצמי כדי לקבל משכנתא של 75%, ולא 625,000 ₪.
מס רכישה: העלות הגדולה בדירה נוספת
בדירה יחידה אין מס רכישה עד 1,978,745 ₪. בדירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון: על דירה של 2,500,000 ₪ זה 200,000 ₪ במקום 20,538.33 ₪.
מקור: רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: עדכון הסכומים והקפאתם (18.1.2026)
את העלויות מממנים מההון העצמי
בנק ישראל מאפשר מימון של עד 75% ממחיר הדירה לדירה יחידה (70% לחליפית, 50% להשקעה). העלויות הנלוות לא נכנסות למימון, ולכן צריך לתכנן אותן בנוסף ל־25% של ההון העצמי.
מקור: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, הוראת ניהול בנקאי תקין 329: מגבלות למתן הלוואות לדיור (עדכון 02/26)
עלויות שקל לשכוח
- מע״מ על שכר הטרחה והתיווך (18%).
- רישום הדירה והמשכנתא בטאבו או במנהל.
- ביטוח חיים ומבנה למשכנתא.
- מטבח, מזגנים וריהוט בדירה מקבלן.
- חודשי חפיפה של שכר דירה ומשכנתא.
מקור: רשות המסים, הוראת פרשנות 01/2025: העלאת שיעור המע״מ מ־17% ל־18%
הכללים והנתונים בחישוב
- מס רכישה, דירה יחידה
- 0% עד 1,978,745 ₪ · 3.5% עד 2,347,040 ₪ · 5% עד 6,055,070 ₪ · 8% עד 20,183,565 ₪ · 10% מעל
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־16/01/2025 עד 15/01/2028 · מקור רשמי · לפי רשות המסים
- מס רכישה, דירה נוספת
- 8% עד 6,055,070 ₪ · 10% מעל
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־16/01/2025 עד 31/12/2026 · מקור רשמי · לפי רשות המסים
- מגבלות בנק ישראל על משכנתא
- מימון עד 75% (יחידה), 70% (חליפית), 50% (השקעה) · החזר עד 50% מההכנסה · עד 66.66% בריבית משתנה · עד 30 שנה
- נכון ל־23/09/2026 · בתוקף מ־01/02/2026 · מקור רשמי · לפי בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים
עודכן לאחרונה: 23/09/2026
שאלות נפוצות
כמה עולה לקנות דירה מעבר למחיר?
בדירה יחידה בדרך כלל 2%–6% מהמחיר, תלוי בתיווך ובשיפוץ. בדירה נוספת יותר, בגלל מס רכישה של 8%.
כמה לוקח עורך דין על קניית דירה?
נהוג 0.5% עד 1% מהמחיר ועוד מע״מ, אבל זה נתון למשא ומתן. כדאי לקבל הצעת מחיר כתובה מראש.
העלויות נכנסות למשכנתא?
לא. הבנק מממן אחוז ממחיר הדירה, ואת העלויות משלמים מההון העצמי.